项目名称

                   补偿标准

对比分析

补偿类别

渔农村

蔡屋围

岗厦河园

大冲

大冲VS岗厦

面积确认

按“9935”还远面积，之后抢建面积不予补偿，只补偿基建成本的80%-90%

按照2003年对现状建筑核定的最终测绘报告为准

结合2003年现状建筑测绘报告（其后加建、扩建不予补偿）和面积确认工作核定结果为准

2008年至2009年深圳市勘察测绘院有限公司根据被拆迁物业现状出具的《查丈报告》

纳入补偿范围的现状建筑（含永久性建筑、临时性建筑及附属物）更广

永

久

性

建

筑

物业补偿

首层按1：0.9补偿商业物业，二层及以上按1：0.9补偿住宅物业

1：1原地回迁

1、首层按照1：0.82补偿商业物业；

2、二层及以上按照1：0.88补偿住宅物业。

1、首层的60%按照1：1补偿商业物业（第一或第二层）；

2、首层其余40%、二层及以上按照1：1补偿住宅物业或公寓物业；

3、“老祖屋”按照1:3补偿住宅物业或公寓物业。

4、回迁自住区每套房产配置壹个停车位使用权；

突破之一提高补偿比例：

1、首层的60%按照1：1补偿商业物业；

2、首层其余40%、二层及以上按照1：1补偿住宅物业或公寓物业；

突破之二对“老祖屋”给予特别补偿：按照1:3补偿住宅物业或公寓物业。

突破之三创新停车位补偿方式：回迁自住区每套房产配置壹个停车位使用权，回迁出租区停车位供丙方使用。

货币补偿

抢建私房七层（含七层）以下的，按基建成本给予80%补偿，抢建私房八层以上的，按基建成本给予90%补偿。

6500元/㎡；

独栋楼面积等于或者大于120㎡，另行补贴30万，面积小于120㎡，另行补贴2500元/㎡。

按照以上物业补偿标准计算出应补偿商业、住宅面积后再分别以23800元/㎡，12800/㎡计算货币补偿。实际货币补偿标准：首层19516元/㎡，二层及以上11264元/㎡。

永久性建筑按建筑面积11000元/㎡的标准予以补偿

备注：由于大冲旧改项目有充足的回迁补偿物业供村民选择，因此村民通过持有补偿物业获得的补偿远高于岗厦货币补偿标准。

临时性建筑及

附属物

（单位：元/平方米、立方米、棵、口等）

砖墙铁皮房：25

铁皮房：140

铁皮棚：70

木质隔板夹层：120元

砼结构夹层：300顶层楼梯间：300

砖墙铁皮顶、铁皮顶房屋：180                             　铁皮房、木板房：120                            　 砼结构、砖混结构的夹层、地下室：110

屋顶砼水箱：500           　 　乔、灌木不补偿

砖墙铁皮房：250   　             　铁皮房：200           　　铁皮棚：100            　　木质隔板夹层：175            　　钢筋混凝土结构夹层：450

顶层楼梯间（层高小于2.2米）：450

水箱：3000元/个

砖墙铁皮房：2500

简易铁皮房：200

铁皮棚：100

二楼阳台：2500

屋顶混凝土滴水：2500

层高不足2.2米的永久性建筑：2500

屋顶女儿墙（砖砌体）：150

室外台阶，两级台阶以上的：300

室外铁梯：1000

玻璃纤维（塑料）棚、房：500元

花坛（砖砌体，抹灰）：400元/立方米

水井：300元/口

围墙：150

围墙内水泥地面：80

屋顶混凝土水箱：容量≥2立方米，3000元/个；容量＜2立方米，1000元/个

阁楼（层高大于2.2米的）：木结构130；钢木混合结构200

荔枝、龙眼：树冠直径2米以内，1500元/棵；树冠直径2~2.5米，3000元/棵；树冠直径2.5米以上，4800元/棵

其他果树：树冠直径2米以内，200元/棵；树冠直径2~2.5米300/棵，树冠直径2.5米以上，400元/棵。

大冲旧改过程中对临时性建筑物及附属物的补偿相对于深圳市的其他旧改项目而言：纳入补偿范围的种类更广、补偿标准更高，甚至高于《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》中有关临时性建筑及附属物补偿标准的规定。

搬迁补助费

按3000元/栋计补；

签订协议当天一次性支付

按1000/户(栋)计补,另补偿一部电话迁移费500元；

交付被拆迁房屋并经查验符合协议规定后10日内一次性支付

按3000元/栋计补；

签订协议当天一次性支付

独栋：每栋共计补偿3000元；

不足一栋：标准一搬迁补助费=（丙方永久性建筑的建筑面积÷该栋永久性建筑总面积）×3000元；标准二：按标准一计算的搬迁费补助不足500元的，按500元的标准进行支付；

统建楼物业：每套500元的标准支付搬迁费补助。

签订协议时一次性支付。

合理考虑村民共有物业的情形，提供最低搬迁补助费补偿，并对统建楼等物业也按套支付搬迁补助费，实事求是，全面保障村民权益。

过渡期安置

补助费

原地回迁部分

20元/㎡每月

原地回迁部分

25元/㎡每月

120㎡以内

35元/㎡每月

永久性建筑首层

60元/㎡每月

不但提高了补偿标准，且区分首层及二层、二层以上的补偿标准，更加公平合理

其余部分

30元/㎡每月

二层及二层以上

30元/㎡每月

按时签约奖励金

不论被拆迁房屋数量奖励：

1、固定停车位使用权一个；

2、人民币30000元。

按照每栋被拆迁房屋奖励：

1、固定停车位使用权一个；

2、人民币50000元

以村民被拆迁房屋数量的多少作为标准进行奖励，多拆多奖励。

相对于华润原协议新增

额外补偿费

回迁自住区

30元/㎡每月X3个月

充分考虑回迁自住物业的装修期、回迁出租物业对外出租前的空置期，分别给予额外补偿

回迁出租区住宅物业

30元/㎡每月X2个月

回迁出租区商业物业

60元/㎡每月X2个月

装修补助费

回迁自住区物业按照800元/平方米的标准向村民支付装修补助费

充分考虑村民的个性化装修需求，以货币形式提供装修补助费而不提供标准化装修

装修标准

回迁物业与开发商分成物业主体建筑的风格、质量和装修标准等均一致

商业物业

毛坯，公共区域由开发商负责装修且与开发商物业的装修标准一致

充分尊重村民及股份公司的意见，满足村民装修需求

回迁出租物业

由村民、股份公司、开发商确定并在《大冲旧改回迁出租区住宅及公寓交楼标准》中进行详细约定

回迁自住物业

由村民、股份公司、开发商共同确定并在《大冲旧改回迁自住区住宅交楼标准》中进行详细约定，并提供装修补助费。

      项目名称

补偿类别

岗厦河园

大冲

改造后物业价值

1、首层（含“老祖屋”）按照1：0.82补偿商业物业：

A1=300X0.82X30000=738万

2、二层及以上按照1：0.88补偿住宅物业：

A2=800X0.88X20000=1408万

合计A=738万+1408万=2146万

1、首层的60%按照1：1补偿商业物业：

A1=200X0.6X1X30000=360万

2、首层其余40%、二层及以上按照1：1补偿住宅物业或公寓物业：

A2=（200X0.4+800X1）X20000=1760万

3、“老祖屋”按照1:3补偿住宅物业或公寓物业：

A3=100X3X20000=600万

4、回迁自住区每套房产配置壹个停车位使用权：

约（300+800+80）/200X20万=118万

合计A=360万+1760万+600万+118万=2838万

过渡期安置补偿费

120㎡以内35元/㎡每月，其余部分30元/㎡每月，假设过渡期为4年：

b=120X35+980X30=33600每月

B=bX48=33600X48=1612800

永久性建筑首层60元/㎡每月，二层及二层以上30元/㎡每月，假设过渡期为4年：

b=（100+200）X60+800X30=42000每月

B=bX48=42000X48=2016000

搬迁补助费

C=3000

C=3000

按时签约奖励金

不论被拆迁房屋数量奖励

1、固定停车位使用权一个：

D1=1X20万=20万

2、D2= 30000元。

D=23万

按照每栋被拆迁房屋奖励

1、固定停车位使用权一个；

D1=N*20万=20万

2、D2=N* 50000元

D=N*25万，N为被拆迁房屋栋数，被拆迁房屋越多，奖励金越高。

额外补偿费

回迁自住区30元/㎡每月X3个月、回迁出租区住宅物业30元/㎡每月X2个月：

约E1=（200X0.4+100X3+800）X30X2.5=88500元

回迁出租区商业物业60元/㎡每月X2个月：

E2=200X0.6X2X60=14400元

合计E=E1+E2=102900。

装修补助费

回迁自住区物业按照800元/平方米的标准向村民支付装修补助费：

假设自住区住宅物业为村民可选住宅物业的一半约为1180/2=590平方米。

F=590X800=472000。

拆迁补偿总计

A+B+C+D=2146万+1612800+3000+23万=

2338.58万

A+B+C+D+E+F=2838万+2016000+3000+ N*25万+102900+472000=

3097.39万+N*25万

改造后租金水平

300X0.82X100+800X0.88X60=

66840每月

200X0.6X100+100X3X60+800X1X60=

78000每月